נדל"ן מסחרי, למה כמה ואיך?

השקעה בנדל"ן מסחרי

השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות רווחית ולשמש גידור כנגד התנודתיות של שוק המניות. משקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות בנייה והשבחת נכסים כאשר הם מבצעים עסקאות "אקזיט" (מכירה), אבל רוב התשואות מגיעות מדמי שכירות של דיירים.

השקעה ישירה ועקיפה בנדל"ן מסחרי

האנשים המתאימים ביותר להשקעה ישירה בנדל"ן מסחרי הם כאלה שיש להם ידע רב על הענף או שיכולים להעסיק חברות נדל"ן. נכסים מסחריים הם השקעות נדל"ן בסיכון גבוה. משקיע בנדל"ן מסחרי רצוי להיות אדם בעל הון, שכן השקעה דורשת תקציב גבוה, ערבויות וסבלנות.

לחילופין, משקיעים יכולים להשקיע בנדל"ן המסחרי בעקיפין באמצעות בעלות על ניירות ערך שונים בשוק כגון: קרנות השקעה בנדל"ן (קרנות, קרנות סל המשקיעות במניות הקשורות לנכסים מסחריים) או על ידי השקעה בחברות המשרתות את שוק הנדל"ן המסחרי, כגון בנקים ומתווכים.

מהם יתרונות של נדל"ן מסחרי?

• תשואה גבוהה – באזורים שבהם כמות הבנייה החדשה מוגבלת על ידי מקרקעין או חוק, לנדל"ן מסחרי יכול להיות תשואות מרשימות. תשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בממוצע בשנה, לעומת השכרת דירה המסתכמת בתשואה של כ-3%-4% לשנה.
• חוזי שכירות ארוכים – הנדל"ן המסחרי נהנה גם יחסית עם השוכרים מאשר נדל"ן למגורים. אורך שכירות ארוך מעניק לבעל הנדל"ן המסחרי יציבות תזרימית ניכרת כל עוד שוכרים לטווח ארוך "תופסים" את הנכס.
• מקור הכנסה יציב – נדל"ן מסחרי מציע פוטנציאל עשיר להגדלת הון עצמי, זהו סוג נכס מובהק שיכול לספק אפשרות יעילה לתיק השקעות מאוזן.

 רכישת נדלן מסחרי בישראל 

בישראל נדל"ן מסחרי נחשב כהוצאה מוכרת במידה ומדובר בפעילות עסקית. כל הוצאה הקשורה להשכרת נכס מסחרי ניתנת לניכוי מס.

בסוגיית נדל"ן מסחרי יש לעשות הבחנה בין הכנסה מעסק להכנסה הונית,  בסוגיית הכנסה מעסק הכוונה לדמי שכירות המתקבלים שימוסו במע"מ וכנגד מהכנסה זו ניתן לנכות הוצאות מוכרות.

מכירת נכס מסחרי לרוב היא הכנסה הונית ויותרו לנכות ממנה הוצאות שאינן ניתנות לניכוי בפקודת מס הכנסה כגון – מס רכישה, שמאות, הוצאות השבחה, הוצאות מכירה וכו'.

יש צורך לעשות הבחנה בין רכישה של נדל"ן מסחרי קיים, לבין נדל"ן מסחרי בהליך בנייה מקבלן (על הנייר)  חוזים לרכישה של נדל"ן מסחרי מקבלן הינם חוזים מורכבים מאוד המתייחסים לסיום הבנייה. אם הנכס מיועד להשכרה, בדרך כלל הוצאות שיפוץ (גימור הנכס), יחולו על השוכר ובהסכם השכירות תהיה לכך התייחסות.     

מיסוי של נדל"ן מסחרי בישראל

מס רכישה – מס הרכישה עומד נכון להיום על שיעור של 6% מגובה העסקה.
מס שבח – במכירה לא קיימים פטורים שניתן לנצל ולכן שיעור מס השבח בהתאם למדרגות המס (תלוי במועד מכירת הנכס המסחרי) והניכויים המותרים בתוספת רכיב הפחת.

ערבויות קבלן בנדל"ן מסחרי

יש לציין כי בסוגיית ערבויות אין חובה חוקית במדינת ישראל על הקבלן לספק ערבויות כמו בחוק המכר, זאת מכיוון שאין מדובר בדירת מגורים, מומלץ לבדוק היטב את מצבו הפיננסי של הקבלן ולהבטיח החזקה של כספי הרכישה בחשבון נאמנות לצד הערת אזהרה.

ככל ומדובר בשטח מסחרי בו קיימת חברת ניהול נדרש בעל הנכס המסחרי, לשלם דמי ניהול ולחתום על הסכם מול חברת ניהול, הסכם שיש לו משמעות רבה על ניהול חיי העסק והמושכר ולכן יש לבחון אותו לעומק.

יש לקחת בחשבון גם הוצאות לתשלום לחברת הניהול לרבות ביטוחים שתידרשו לעשות על ידי חברת הניהול כגון ביטוח עבודות לשיפוץ המבנה ועוד ביטוחים נוספים לפי דרישת הקבלן או חברת הניהול.