מחירי הנדל"ן בישראל: מה קורה כאן ב-2022?
שנת 2022 כפי שפתחנו, היא שיאנית היסטורית של מחירי נדל"ן בישראל. העלייה הדרמטית המתוארת עומדת היום במצטבר על 20.3% .
השנה האחרונה המראה השתוללות מחירים חריגה היא פועל יוצא של מספר גורמים המשולבים זה בזה, כאשר חוסר איזון בין ביקוש הדירות בארץ להיצע ופקטורים נוספים מובילים לזינוק בלתי אפשרי במחירי הדיור.
מדד מחירי הדיור
מכיוון שנתח שוק הנדל"ן בארץ הוא משמעותי, נמדדים מחירי הנדל"ן בישראל בנפרד ואינם נכללים ב"מדד המחירים לצרכן". לפי נתוני הלמ"ס בחודשי ספטמבר-אוקטובר עליית המחירים רשמה נסיקה נוספת של 0.8%. מחירי הדירות החדשות בארץ עלו ב-19% בשנה האחרונה. איך העלייה הנוכחית מתכתבת עם עליית מחירי הנדל"ן בישראל ב-10 השנים האחרונות?
עשור של עליית מחירים – לפי דו"ח הלמ"ס
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד מחירי הדיור אחת לתקופה. לפי הדוחות, העלייה המשמעותית התמתנה לקראת שנת 2018 ומאז החלה לעלות כאשר השיעור הממוצע של העלייה עומד על 5% בלבד. משם מתבצעת תפנית מפתיעה: שנות 2021-2022 מציגות טוויסט בעלילה ורושמות עליות מחירים דו ספרתיות.
עליית מחירי הנדל"ן במספרים
מחיר ממוצע לדירה בשנת 2010 עמד על 1.01 מיליון ש"ח.
מחיר ממוצע לדירה בשנת 2021 עמד על 1.58 מיליון ש"ח.
מחיר דירה בישראל כיום עמוד בממוצע על 1.76 מיליון ש"ח.
במצטבר: עלייה של למעלה מחצי מיליון ש"ח תוך 10 שנים – שיא שלילי של כל הזמנים. אם נרצה לדייק את העלייה עוד יותר ולא ניצמד למחירים במספרים מוחלטים בהתייחס לתנודות המטבע השונות שידעה הארץ בשנים אלו, נוכל לקחת כמדד להשוואה פרמטר אמין יותר: כוח הקנייה של הציבור בארץ ביחס למשכורת החודשית. גם לפי מדד זה עליית המחירים עקבית וחדה.
בשנת 2010 יכולתם לקנות לעצמכם דירה תמורת 128 משכורות כאשר בשנת 2018 הייתם נדרשים להיפרד מ-147 משכורות לטובת דירה. שנת 2021 גבתה מרוכשי הדירות ממוצע של 191 משכורות וב-2022 על מנת לקנות דירה בתל אביב יש להוזיל מהכיס סכום של כ-281 משכורות. הזוי, לא?!
הגורמים למגמת העלייה במחירי הדיור
מחסור בהיצע
שיעור צפיפות האוכלוסין בישראל למ"ר נחשב לגבוה ביותר ביחס למדינות המערב. נתון זה מסביר את העלייה המתמדת בקצב הביקוש לשטחי קרקע למגורים וגם את המחסור בהיצע. נוסיף לכך את הקצב הבלתי מספק של התחלות הבנייה בארץ נוסף על השהיית פרויקטי בנייה שונים בשל גורמים כמו משבר הקורונה ונוספים וכן את הירידה בהיצע נכסי המגורים ומה נקבל? קטסטרופת מחירי נדל"ן בכל אזור בארץ.
רק בשנת 2021 המחסור בדיור בישראל עמד על 200,00 דירות והוא נמצא במגמת עלייה מתמדת. לפי הנתונים העדכניים, לא נראה ששנת 2023 תקפוץ מהעגלה – והמחסור בנכסי מגורים ככל הנראה עתיד להימשך.
רק כדי לשבר את האוזן נציין כי על מנת לפתור את משבר הדיור יש לבנות למעלה מ-60,000 דירות מדי שנה. בפועל, מגמת הבנייה מציגה נתונים נמוכים באופן משמעותי.
עלייה ברמת הביקוש
בצד השני של המשוואה, קיים הביקוש הגדול של תושבי ישראל לרכישת מבני מגורים. קצב גידול טבעי לצד סביבת ריבית נמוכה הם גורמים ישירים לביקוש גבוה מאוד לרכישת דירות. 2008, שנת המשבר העולמי, חוותה תיסוף חד של ערך השקל לעומת סל המטבעות מה שהוביל את בנק ישראל לפעול להורדת הריביות כך שב-2009 שיעור הריבית כבר עמד על 0.5% בלבד.
ביקוש גבוה לדירות להשקעה
בעוד אפיקי השקעה בשוק ההון ובבנקים הפכו למשתלמים פחות, סביבת הריבית הנמוכה לצד שיעורי תשואה גבוהים ועליית ערך קראו למשקיעים למקד את השקעתם בשוק הנדל"ן – לתופעה זו יש כמובן השלכות: עלייה חדה במדד המחירים.
עוד פקטור משמעותי בייקור המחירים הוא זינוק משמעותי של למעלה מ-3% בעלויות הבנייה. כך על פי דו"ח "מדד תשומות הבנייה למגורים". העלייה בעלויות כוללת עלות עבודה ומחירי חומרים.
מובן, שייקור בעלויות בנייה הינו גורם לעלייה במחירי הנכסים כאשר ההשפעה השלילית משמשת כמקל בגלגלי רוכשי דירות חדשות.
כיום, כפי שאתם יודעים ואולי אף מרגישים בכיס, קיימת מגמת עלייה דרמטית בשיעור מחיר הריביות בישראל בתקופה האחרונה. כלכלנים מקווים שהצטננות שוק הנדל"ן כתוצאה מעליית שיעור הריבית תגרום לירידה בביקוש הדיור וכתגובת שרשרת: ירידה במחיר הנדל"ן בישראל או לכל הפחות מיתון.
"בשנה הבאה נשב על המרפסת" – האמנם?! מגמת מחירי הדיור ב-2023
בממשלה בוחנים אפשרויות שונות לבלימת נסיקת מחירי הנדל"ן בישראל. ביניהם: הפשרת קרקעות חקלאיות רבות, קרקעות תעשייתיות וקרקעות מסחריות לצרכי מגורים ובמקביל, הגדלת היקף הבנייה בארץ. יהיה זה נאיבי לחשוב שתוך שנה מצוקת הדיור תיפתר ומחירי הדיור ירדו באופן דרסטי. בינתיים, קצב העלייה השנתי עומד על שיעור דו ספרתי גבוה. האם עשויה להיות ירידה במחירי הדיור? יתכן וכן אך לא בטווח הקרוב, כך לפי התחזיות.