רוצים להשקיע בנדל"ן? אל תשכחו מהמיסים!

איך ריבית בנק ישראל משפיעה על המשקיעים?

ריבית בנק ישראל הייתה בשמונה השנים האחרונות הריבית הזולה במשק. ריבית פריים היא ריבית המתבססת על ריבית בנק ישראל וריבית עוגן הבנקים ומכך, כמעט וכל הלוואה ומשכנתא כללו את ריבית הפריים המפורסמת. הבעיה היא שריבית בנק ישראל היא לא ריבית יציבה והיא עשויה להשתנות בכל 15 לחודש בהתאם לנתונים במשק. וכך, בעלי משכנתאות בהם ריבית פריים שולבה במינון לא נכון או שקול מספיק, מוצאים את עצמם משלמים מחיר כבד מידי כעת, כשגובה ריבית בנק ישראל עולה מידי חודש. באופן כללי מחיר המשכנתאות עלה וזו סיבה המחייבת את המשקיעים לערוך בירור מקדים לפני כניסה לעסקה נוספת. חשוב לדעת מראש מה גובה המס הנדרש לתשלום ברכישת דירה וכדומה.

איזה מיסים חשוב להכיר לפני השקעה בנדל"ן?

מחירי הנדל"ן בישראל הם גבוהים, אך לא רק הם, גם המיסים בישראל על עסקאות נדל"ן ידועים כמיסים יקרים. מיסים אלו נגזרים ממחיר העסקה, נתוני המשקיע ועוד שלל חוקים ותקנות. מיסוי נדל"ן הוא נושא רחב ומי שמתמצא בתחום הם יועצי המס השונים כמו גם עורכי הדין לענייני מקרקעין. באופן כללי ישנם מיסים שקריטי להכיר.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס המוכר ביותר כיוון שהוא מס אותו צריך לשלם על כל רכישת דירה ששוויה עולה על 1.6 מיליון ₪. גובה מס הרכישה משתנה ולא יהיה נכון לכתוב אותו כאן כיוון שהוא נתון לשינויים בהתאם להחלטות הרגולציה כמו גם נתוני המשקיע עצמו. מס הרכישה הנגבה הוא בהתאם למדרגת המס עליה עונה המשקיע וכך ישנן קפיצות מס כשמחיר המס נע בין 5 ל8 ואפילו 10 אחוז ממחיר הנכס הנרכש.

כאשר מדובר בדירה נוספת, צריך לשלם מס כבר מהשקל הראשון ואין פטור ממס על הרכישה (כמו שיש כאשר מדובר בדירה ראשונה שעולה פחות ממיליון שש מאות אלף שקל). גובה המס במקרה כזה מתחיל ב-8 אחוז ממחיר הנכס ועולה בהתאם לנתונים.

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר הנכס ולא על הרוכש. המס נגזר מהרווחים המתקבלים במכירת דירה. אם לדוגמא רכשתם דירה במיליון שקלים ולאחר שלוש שנים מכרתכם את הנכס במיליון וחצי, תצטרכו לשלם מס על חצי מיליון שקל. מס שבח הוא מס המזכיר את המס הנגבה על רווחי מניירות ערך.

לא בכל מקרה יעלה הצורך לשלם מס שבח. במקרים בהם מדובר בדירה ראשונה ויחידה והמוכר מוכר את הנכס לאחר 18 חודשים שהוא מחזיק בו, הוא לא יצטרך לשלם מס שבח על הרווחים מההשבחה שחלה בנכס.
תשלום מיסים כמו מס שבח מזכים פעמים רבות בהחזר. הרי תשלום המס נגזר מהרווחים שהתקבלו מהנכס. אך ישנן מקרים בהם ההשבחה חלה בעקבות השקעה בנכס כמו שיפוץ יסודי וכדומה. במקרים כאלו בעל הנכס רשאי לקזז את גובה עלויות ההשבחה מרווחי המכירה ובכך גובה התשלום הנדרש קטן. גובה מס שבח נכון להיום הוא 25% מגובה הרווחים שהתקבלו מהמכירה.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על קרקעות ושטחים שקיבלו היתרים ורישיונות לבניה עצמית וכדומה. במקרים בהם הרשויות מאשרות שינויים וזכויות נוספות על הנכס, בעל הנכס צריך לשלם היטל השבחה הרי שוויי הנכס מאמיר בעקבות האישור… מס זה נדרש לתשלום גם כאשר לא נעשה דבר עם ההיתר שהתקבל והוא לא מומש כלל.

השקעה בנדל"ן כחלק מפעילות עסקית

משקיעים גדולים יודעים כי בישראל משתלם להשקיע בנדל"ן כחלק מפעילות עסקית. הרי הוצאות אלו מוכרות לענייני מיסים וכך משתלם יותר להקים חברת נדל"ן ולהשקיע דרכה בנדל"ן. במקרה כזה נוספים מיסיןם שונים לתשלום כמו בכל עסק. המע"מ הוא חלק משמעותי כיוון שהוא עומד (נכון להיום) על 17%.

כאשר מדובר במכירת נכס כחלק מהפעילות העסקית, רשות המיסים עשויה לגבות מע"מ על המכירה. חשוב לזכור כי במקרים כאלו ההמלצה היא לפנות מיידית לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין.

מיסים על השקעה בנדל"ן בחו"ל

במרבית מדינות העולם משקיעי נדל"ן נדרשים לשלם מיסים על השקעותיהם ולכן, אם אתם מעוניינים להשקיע במדינה זרה, חשוב שתבררו את העניין לעומק. לא כדאי להשקיע ורק אז לגלות את דרישות המס הקיימות מבחינת מדינת ישראל והמדינה בה התבצעה ההשקעה. מה גם שפעמים רבות עו"ד מומחה ידע להפחית את גובה המס הנדרש לתשלום.

לסיכום

המיסים המוכרים על עסקאות הנדל"ן השונות הם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. כפי שסיכמנו כאן ניתן לראות כי קיימים מיסים על עסקאות נדל"ן בישראל ובמרבית מדינות העולם. חשוב להכיר את דרישות המס עוד לפני הרכישה כדי למנוע עוגמת נפש. כבר בבחינת כדאיות העסקה חשוב להתייחס גם לנושא המיסוי. פעמים רבות נכסים נראים כמציאה אמיתית אך בהתחשב בעובדה שעל רכישה ומכירה שלהם יגבו מיסים, הרווחים מתקטנים וכדאיות העסקה פוחתת. כדי להגדיל את רווחיות העסקה, כבר בשלב מקדים התייעצו עם איש מקצוע מומחה בתחום.