נדל"ן מסחרי – מילון מושגים

נדל"ן מסחרי

נכסים שאינם מיועדים למגורים. כאשר מדברים על נדל"ן מסחרי מתכוונים למעשה למשרדים, מפעלים, שטחי מסחר, קניונים, מתחמים, חנויות רחוב ועוד.

מיקום

כאשר מחפשים השקעה בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מיקומו של הנכס מאחר ומדובר באחד הפרמטרים החשובים בהשקעה זו.

קרנות ריט

קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן.

השבחה

השבחה היא תהליך של יצירת רווח מנכסים. הפקת הרווח נעשית באחת משתי דרכים, ולעיתים בשילוב של שתיהן: הדרך הראשונה היא רכישת נכס במחיר מסוים, השבחתו ומכירתו לאחר מכן ברווח. הדרך השנייה היא השבחת נכס קיים שמייצר הכנסה על מנת להגדיל את ההכנסה המתקבלת ממנו.

עלויות תחזוקה ואחזקה

מעבר לתשואה גבוהה יש לקחת בחשבון גם את עלות האחזקה והתחזוקה בנכסים מסחריים.

ארנונה עסקית

גובה הארנונה עבור נכס המשמש לעסק אינו זהה לגובה הארנונה עבור נכס המשמש למגורים, ארנונה עבור בתי עסק גבוהה הרבה יותר. לכן, לפני שבאים לפתוח עסק יש לברר עם הרשות המקומית מהו גובה הארנונה עבור עסק באזורכם.

פרצלציה

​פרצל​​ציה היא​ חלוקה של השטח לחלקות ובמקרה של נכס מסחרי למשרדים חנויות וכו'. מטרת הפרצלציה היא לתרגם את החלוקה לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה וה​מרכז למיפוי ישראל (מפ"י​).

הסכם שיתוף

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם הקובע את הכללים לניהול המשותף של הנכס. לרוב כאשר רוכשים נכס מסחרי בטאבו קיים הסכם שיתוף בין הרוכשים. 

הכנסה פסיבית

הכנסה מהשכרת נכס מסחרי מוגדרת בפקודת מס הכנסה כהכנסה פסיבית (לא מעבודה ולא מיגיע אישית).

מס הכנסה

לפקודת מס הכנסה קובע כי אדם בעל הכנסה מהשכרת נכס עסקי/מסחרי בארץ ו/או בחו"ל חייב לדווח על הכנסה זו לרשות המיסים בהגשת דו"ח שנתי כאמור בסעיף 130 לפקודה.

פתיחת תיק

על מנת לרכוש נדל"ן מסחרי עלינו לפתוח תיק ברשויות המס עם כל המשתמע מכך, רו"ח, דוחות, מע"מ וכו'.

מס שבח

מס השבח עבור נכס מסחרי עומד נכון להיום על כ-25%. מס השבח הוא מס שיש לשלם אך ורק במקרה של מכירת הנכס.

מס רכישה

מס הרכישה עבור נכס שאינו דירת מגורים עומד על כ-6% ויש לשלם אותו בעת רכישת הנכס

מס שולי

הוא המונח לתיאור מדרגת מס הכנסה הגבוהה ביותר מתוך משכורתו של עובד. בפועל מחושב אחוז מס בהתאם למדרגות המס הנהוגות באותה שנה. מקור המונח הוא מלשון השוליים של המס כלומר סכום המס הכולל המחושב על כל המשכורת כולל השוליים.

המס השולי על הכנסה מתשלומי שכירות של נכס מסחרי מתחיל ב-30% במדרגה הראשונה ובמקרים רבים גם מגיע ל-48%.**