קרקעות להשקעה – מילון מושגים למשקיע המתחיל

קרקע חקלאית

קרקע חקלאית היא קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרות חקלאיות. יש לוודא שהקרקע מוגדרת כ"חקלאית"  ולא כשמורת טבע או כל הגדרה אחרת (החוקים המגנים על שמורות טבע הם נוקשים מאוד, הסיכויים שקרקע כזו תופשר לבנייה הם לרוב אפסיים)

קרקע חקלאית פרטית

רכישת קרקע חקלאית פרטית הרשומה בטאבו מבטיחה  כי הקרקע תהיה רשומה על שמכם לפי החוק וכן תעניק לכם זכויות מלאות על הקרקע. במקרה בו תופשר הקרקע לבנייה, תיהנו באופן בלעדי מעליית הערך הצפויה של הקרקע שלכם.

קרקע חקלאית בבעלות המדינה

90% מהקרקעות במדינת ישראל נמצאות כיום בבעלות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר “מנהל מקרקעי ישראל). קרקעות אלו אינן ניתנות למכירה, אלא אך ורק לחכירה לפרקי זמן ממושכים, כאשר הבעלות על הקרקע נותרת תמיד בידיה של רשות מקרקעי ישראל.

טאבו

טאבו הוא לשכת רישום המקרקעין הפועלת מטעם משרד המשפטים. הלשכה רושמת את זכויותיו של גוף מסוים (אדם או בנק, לדוגמה) על נכס מסוים. 

תקן 22

תקן זה נועד לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע לקבל מהמציע, או מהמשווק, שקיפות מלאה בנוגע לשווי הקרקע, זמן ההפשרה הצפוי ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע המוצעת לו. הבדיקה נערכת ע"י שמאי מוסמך הכפוף להנחיות קפדניות של משרד המשפטים.

תמ"א

תמ"א היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2030. התוכנית, שנקראת גם "תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור".

קרקע "צהובה"

קרקע צהובה היא שטח המוגדר לצורכי מגורים במסגרת התב"ע (תכנית בניין עיר).

"הפשרה"

הפשרת הקרקע היא למעשה שינוי יעוד הקרקע לצורכי בנייה למגורים ולמסחר וכו'.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית מתאר ברמה של הרשות המקומית, אשר כוללת התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, מקומות לפינוי אשפה, בתי עלמין, דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. תוכנית המתאר המקומית נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית ואינה יכולה לסתור את התוכניות בדרג שמעליה.

תוכנית מתאר מחוזית

מטרותיה של תוכנית מתאר מחוזית הן לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מתאר ארצית במחוז ולהנחות את הרשויות המקומיות בתחום המחוז בביצוע תוכנית מתאר מקומית.

תוכנית מתאר ארצית

תוכנית מתאר ארצית היא תוכנית החלה על כל שטח מדינת ישראל והיא משפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי, ועל נושאים בעלי חשיבות ציבורית כמו עקרונות בינוי ושימוש בקרקעות, דרכי תחבורה ועוד נושאים שיש להם חשיבות כלל ארצית. תוכנית המתאר הארצית משמשת גם את הוועדות המחוזיות והמקומיות ומנחה אותן בעבודתן.

תשריט

התשריט הוא מסמך גרפי (משורטט) הכולל, בחלקו העיקרי, מפה של המצב המוצע באותה תוכנית. המפה הערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד.

פרצלציה

​פרצל​​ציה היא​ חלוקה של מקרקעין, שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית מפורטת לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה וה​מרכז למיפוי ישראל (מפ"י​).

תב"ע (תוכנית בניין עיר)

מסמך בעל תוקף חוקי, שמטרתו להגדיר ולהסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת. התב"ע מורכבת מתשריט ותקנון, שמציינים את ייעודי הקרקע (דוגמת מגורים, פארק, מבני ציבור וכדומה), אחוזי הבנייה ואופי המבנים ואחידות אדריכלית במידת הצורך.

אגרות, היטלים ותשלומים אחרים

חשוב לזכור כי על הנכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי השבחה פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה ועלויות תכנון.

מס ערך מוסף

יש לקחת בחשבון את המע"מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה "עסקת אקראי", למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה. מכיוון שזו עסקה לכל דבר המחויבות בתשלום מע"מ.

הסכם שיתוף

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם הקובע את הכללים לניהול המשותף של הנכס. לרוב כאשר רוכשים קרקע פרטית בטאבו קיים הסכם שיתוף של החברה המשווקת את הקרקע. צורת רכישה כזאת מונעת מחלוקות ותקיעות. משם קצרה הדרך להצלחה: קניית הקרקע, המתנה להפשרתה, ועליית ערכה בצורה חדה, אפילו במאות אחוזים!