משרד קטן יכול להיות חדר עבודה שגודלו נע בין 50 מ"ר ל-200 מ"ר. כמובן שהגודל המתאים נמדד גם בהתאם למספר העובדים הצפויים לאכלס את המשרד ולמטרת המשרד. משרד בו כל עובד צריך עמדת מחשב אחת ותו לא, לא יצטרך שטח גדול כל כך לעומת עסקים אחרים המצריכים שטח רב יותר לכל עובד, בהתאם לאיבזור המשרד הנדרש.

למה קניית משרד קטן נחשבת למשתלמת?

כדי לרכוש משרד קטן, לא תצטרכו הרבה כסף לעומת השקעות נדל"ן אחרות. יחד עם זאת, שכירות הנכנסת ממשרד קטן היא גבוהה יותר משכירות דירת מגורים וכך מדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל גבוה לרווח ולכיסוי מהיר של ההשקעה עצמה. חשוב לזכור כי המשרד הנרכש חייב לענות על קריטריונים מסוימים כדי שהוא יצליח להניב לכם את התשואה הצפויה.

הביקוש למשרדים קטנים דווקא

מרבית העסקים בישראל הם דווקא עסקים קטנים ובינוניים. כך שמרבית המשרדים שבעלי משרדים מחפשים הם דווקא משרדים קטנים שלא מצריכים שטח נרחב. אמנם ניתן להנות מעבודה בחללים משותפים ובכך לחסוך הוצאות שכירות של משרד קטן. אך המציאות מוכיחה כי בעלי מקצוע המעוניינים להתקדם ולמנף את עצמם, שוכרים משרד קטן שמאפשר להם לתת שירות ללקוחותיהם בפרטיות ובנוחות מירבית.

גם חברות גדולות מחפשות לא מעט פעמים משרד קטן לשכירות כדי לפתוח שלוחה נוספת בעיר נוספת. כך הם מציבים את עצמם על נקודה נוספת במפה באמצעות משרד קטן המאפשר לקבל את השירות שהם מציעים.

כך או כך, מרבית בעלי העסקים המחפשים משרד להשכרה, מחפשים דווקא משרד קטן. וכשיש ביקוש גבוה, פוטנציאל הרווח עולה בהתאם.

האם כל רכישת נדל"ן מסחרי משתלמת?

כאשר רוכשים נדל"ן מסחרי חייבים להכיר את השוק ולהבין מה משתלם לרכוש ומה פחות. לא כל נדל"ן מסחרי יהפוך לבחירה נכונה. בבחירת השקעת נדל"ן מסחרי חשוב לזכור כמה נתונים:

• אפשרויות המימון הקיימות – הבנקים מאפשרים מימון מוגבל ולפני חתימה על חוזה לרכישה כזדו, חשוב לבדוק כי אפשרויות המימון קיימות ונוחות.
• הנדל"ן המסחרי עונה לביקוש הקיים בתחום – הרי קניית משרד קטן במושב בפאתי הארץ לא בהכרח ישתלם. עדיף להשקיע ברכישת משרד במיקום מבוקש, וזו רק דוגמא.
• מציאת שוכרים לנדל"ן מסחרי עלולה להיות מורכבת במיוחד. מה שעלול לעכב את ההכנסה מהשכירות עליה בניתם (מסיבה זו השקעה נכונה תיקח בחשבון תקופות שכאלו).

בתור בעלי עסק המחפש לרכוש משרד קטן לעצמו, אתם רק תרוויחו מרכישת משרד מותאם לצרכים שלכם. יחד עם זאת, חשוב להתייעץ עם יועץ עסקי פיננסי לבחינת התוכנית העסקית ולשילוב הרכישה בתוכנית העסקית הכוללנית.

מה חשוב לבדוק בקניית משרד?

כאשר קונים משרד להשקעה, הבדיקה שצריכה להיעשות תהיה שונה מהבדיקות שצריכות להיעשות כאשר רוכשים משרד לעסק קיים.

הבדיקות הנדרשות כאשר מדובר ברכישת משרד לעסק

החלטתם לקנות משרד קטן לעסק שלכם, נמאס לכם לשלם שכירות גבוהה ואתם מעדיפים לשלם עבור משכנתא מסחרית שתותיר אתכם עם נכס שווה. במקרה כזה חשוב לבדוק מהם צרכי העסק ובהתאם לכך לחפש משרד מתאים.

• האם המיקום הוא משמעותי עבור העסק שלכם?
• מה גודל השטח המינימלי הנדרש למשרד שלכם?
• האם תצטרכו לערוך שיפוצים בנכס והאם תוכלו לעמוד בעלויות שלהם?
• האם המשרד מזמין ונוח לעובדים?
• האם תוכלו למצוא שוכרים למשרד באם תחליטו לעבור מקום?

הבדיקות הנדרשות ברכישת משרד להשקעה

כאשר מדובר במשרד הנרכש למטרת השקעה, הרכישה חייבת להיעשות אך ורק לאחר בדיקה מעמיקה. הרי לא מעט אנשים רוכשים נכס נדל"ן להשקעה אך לא מצליחים למצוא שוכרים וכך ההשקעה שלהם מניבה להם הפסדים בטווח הקרוב.

• האם תוכלו להתמודד כלכלית בתקופה בה הנכס יעבור שיפוץ / חיפוש שוכרים?
• האם הנכס מטופח ומתוחזק או שהוא מצריך שיפוץ?
• האם המשרד ממוקם במיקום מרכזי שיהיה לכם קל למצוא בו שוכרים?
• האם הביקוש למשרדים קטנים באזור הוא גבוה?
• האם יש לכם מספיק הון עצמי?
• מה גובה המס שתצטרכו לשלם?

מה עדיף – נדל"ן מסחרי נדל"ן מגורים?

• לא מעט משקיעים מתלבטים במה עדיף להשקיע. מצב אחד, דירה למגורים קל יותר להשכיר ולמכור וצד שני, על נדל"ן מסחרי ניתן להרוויח השנה הרבה יותר אחוזי תשואה. לכל השקעת נדל"ן ישנם היבטים נלווים.
  מחיר הארנונה יהיה יקר יותר כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי.
• אחוזי התשואה מנדל"ן מסחרי הם גבוהים יותר.
• נכס נדל"ן מסחרי נתון לשינויים בשוק המסחר מבחינת ערך
• במכירת נכס מסחרי תצטרכו לשלם מס שבח של 25% מגובה ההשבחה.

אין עוררין על כך שלפני שרוכשים נכס מסחרי, חייבים להכיר את עולם הנדל"ן היטב. נדל"ן מסחרי לא דורש הון עצמי גדול במיוחד וכך אתם יכולים להנות מהשקעה משתלמת. ההמלצה היא לבדוק את השטח לפני כל רכישה מחדש ולפנות להתייעצות עם מומחי נדל"ן.

לסיכום

השקעה בנדל"ן היא השקעה משתלמת. מחירי הנדל"ן רק מאמירים. יש ביקוש אדיר למשרדים קטנים וכך מי שרוכש משרד קטן במיקום טוב עשוי להרוויח. יחד עם זאת, קיימים לא מעט סיכונים בהשקעות נדל"ן שונות כמו איתור שוכרים, אפשרויות המימון הקיימות, מיקום לא מוצלח ועוד. כאן ריכזנו עבורכם חלק מהם והמלצנו כי לפני כל רכישה, לפנות למומחה בתחום הנדל"ן. מדובר בעסקאות יקרות מכדי לטעות בהן…

לא מעט אנשים מעוניינים להשקיע בנדל"ן. הבעיה היא ההון העצמי העומד לרשותם. על פי אחוזי המימון המאושרים על ידי הגופים המממנים בישראל, חייבים הון עצמי מספק בדרך לרכישת נכס נדל"ן. ולא משנה אם מדובר בנדל"ן מסחרי או למגורים. מסיבה זו, רבים פונים דווקא להשקיע במסגרת השקעות נדל"ן קטנות בעלות פוטנציאל תשואה גבוהה ביחס להשקעה הקטנה.

מהו נדל"ן מסחרי?

נדל"ן מסחרי הוא נדל"ן המיועד למטרות מסחר ולא למגורים, זה יכול להיות חנויות, קניונים, מרלו"ג, מלונות, חניונים ועוד. התשואה מנכעס מסחרי נעה בין 7 ל-9 אחוז בשנה.

למה פונים להשקעות נדל"ן מסחרי?

נדל"ן מסחרי הוא נדל"ן שלא מיועד למגורים. אם תבדקו את הנתונים תגלו כי זול יותר לרכוש משרד מאשר לרכוש דירת מגורים גדולה. אנשים רבים פונים רוכשים נכס נדל"ן מסחרי ולאחר השבחתו הם מבצעים "אקזיט", מוכרים אותו ומגדילים את ההון העצמי העומד לרשותם.

ישנן לא מעט יתרונות להשקעות נדל"ן מסחרי:

1. השקעה יציבה – כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי חוזה השכירות הוא ארוך יותר והוא נמשך על פני מספר שנים בדרך כלל. כל עוד והנכס מושכר, בעל הנכס נהנה מהשקעה יציבה ומניבה. הכסף נכנס מידי חודש וההשקעה יציבה.
2. מאפשר להגדיל הון בקלות – אין דרך להגדיל בקלות הון. אך נדל"ן מסחרי מאפשר דרך השקעה בנכס מסחרי להגדיל את ההון הקיים, ההשקעה עצמה מניבה כסף מידי חודש וכך ניתן להגדיל באמצעותו את ההון. יחד עם זאת, הנכס המסחרי, כמו כל נכס נדל"ן בישראל, משביח את עצמו וכך ניתן למכור אותו לאחר השבחה ולהנות מרווחים גבוהים ומשמעותיים יותר.
3. תשואה גבוהה ביחס להשקעה אחרת – פוטנציאל הרווח הוא גבוה בהרבה מכל השקעה אלטרנטיבית אחרת יציבה. יחד עם זאת, התשואה מהשקעה בנכס נדל"ן היא גבוהה יותר והיא עשויה להגיע ל-8% בשנה לעומת תשואה מדירה להשכרה המניבה תשואה ממוצעת של כ-3.5% מידי שנה.

המס על השקעות נדל"ן קטנות

על כל השקעת נדל"ן בישראל, צריך לשלם מס, בין אם מדובר בהשקעה גדולה ובין אם מדובר בהשקעה קטנה. כאשר ההשקעה בנדל"ן נעשית במסגרת הפעילות העסקית היא עשויה להיות משתלמת יותר מהסיבה שמדובר בהוצאה מוכרת כך שבעלי נכסי נדל"ן יכולים לקזז את כל ההוצאות הנלוות לרכישה, המשכנתא, המיסים וכל המסביב ובכך להפחית את העלויות הנלוות לעסק. בהתאם לחוק המיסוי על כל השקעת נדל"ן יהיה צורך בתשלום מס, ריכזנו כאן עבורכם את המיסים השונים הנפוצים בהשקעות נדל"ן קטנות.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס אותו צריך לשלם כל מי שרוכש נכס. כמות המס הנדרשת לתשלום כפופה למדרגות המס השדונות והיא נגזרת ממחיר הנכס. כיום גובה מס רכישה עומד על 6% והוא מהווה הוצאה משמעותית כאשר משקיעים במספר השקעות נדל"ן קטנות.

מס שבח

מס זה מוטל על המוכר דירה שהושבחה. אם רכשתם נכס במחיר מסוים ולאחר תקופה הנכס נמכר ברווח משמעותי, על הרווחים מהמכירה המוכר ידרש לשלם מס שבח. את המס צריך לשלם תוך חודשיים מהמכירה וגם כאן מדובר בהוצאה משמעותית בדרך כלל. לא מעט אנשים מתבססים על הרווח מהמכירה לרכישת נכס מסחרי אחר ובסופו של דבר מופתעים לגלות כי הם נדרשים לשלם מס על הרווחים. חשוב לציין כי ישנם מקרים שונים המזכים בפטור ממס שבח וכדי לבדוק את הנתונים לעומק מומלץ לפנות לאיש מקצוע מומחה בתחום הנדל"ן.

איך רוכשים השקעות נדל"ן קטנות?

השקעות נדל"ן מתאימות למי שמעוניין להגדיל את תיק ההשקעות שלו בצורה חכמה ונטולת סיכונים מיותרים. הדרך לרכישת נדל"ן מתחילה בבירור שוק מקיף. לצורך כך כדאי שתבררו מה סוג הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע. פעמים רבות ההחלטה תתקבל בהתאם לגובה התקציב הקיים, מטרת ההשקעה וזמן ההשקעה. עם כל הנתונים הללו מומלץ להגיע לאיש מקצוע מוחה בתחום שיסייע לכם בעריכת בירור מקיף. לאחר מציאת נכס המתאים לכם, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות שיסייע לכם באיתור המימון המשלים וגיוס המשכנתא לרכישת הנכס.

האם ניתן להשקיע עם הון עצמי נמוך?

אנשים רבים חושבים שההון העצמי העומד לרשותם לא מספיק להשקעת נדל"ן ומשכך, הם נותנים לו לעמוד מתחת למזרן עד שיצטבר לסכום משמעותי יותר. וחבל. אתם יכולים לתת לכסף לעבוד בשבילכם ובמקום שהוא יהיה מתחת למזרן או בקופת חיסכון, להשקיע איתו בנדל"ן מסחרי. ישנן אופציות נרחבות להגדלת הון עצמי ולא כדאי לחסום אפשרות זו רק בגלל מחשבות לא מבוססות. פנו לצורך כך ליועץ השקעות מומחה בתחום הנדל"ן והמימון.

לסיכום

השקעות נדל"ן מסחרי הן השקעות מניבות בעלות תשואה גבוהה יחסית. כפי שסיכמנו כאן ניתן לראות כי היתרונות להשקעה בנכס מסחרי הן רבות. יחד עם זאת, כמו בכל השקעה, גם כאן נלווים סיכונים וכדי להשקיע בצורה חכמה ומקצועית חשוב להיעזר באיש מקצוע מומחה בתחום. השקעות קטנות מומלצות גם כאשר יש את האפשרות להשקיע בהשקעות גדולות יותר. מדובר באסטרטגיה לבניית תיק השקעות מאוזן ויציב למשקיעים שלא אוהבים סיכונים מיותרים. כך או כך, השקעה בנכס נדל"ן מסחרי היא בעלת פוטנציאל גבוה לרווח, הרבה יותר מנכס למגורים.

ריבית בנק ישראל הייתה בשמונה השנים האחרונות הריבית הזולה במשק. ריבית פריים היא ריבית המתבססת על ריבית בנק ישראל וריבית עוגן הבנקים ומכך, כמעט וכל הלוואה ומשכנתא כללו את ריבית הפריים המפורסמת. הבעיה היא שריבית בנק ישראל היא לא ריבית יציבה והיא עשויה להשתנות בכל 15 לחודש בהתאם לנתונים במשק. וכך, בעלי משכנתאות בהם ריבית פריים שולבה במינון לא נכון או שקול מספיק, מוצאים את עצמם משלמים מחיר כבד מידי כעת, כשגובה ריבית בנק ישראל עולה מידי חודש. באופן כללי מחיר המשכנתאות עלה וזו סיבה המחייבת את המשקיעים לערוך בירור מקדים לפני כניסה לעסקה נוספת. חשוב לדעת מראש מה גובה המס הנדרש לתשלום ברכישת דירה וכדומה.

איזה מיסים חשוב להכיר לפני השקעה בנדל"ן?

מחירי הנדל"ן בישראל הם גבוהים, אך לא רק הם, גם המיסים בישראל על עסקאות נדל"ן ידועים כמיסים יקרים. מיסים אלו נגזרים ממחיר העסקה, נתוני המשקיע ועוד שלל חוקים ותקנות. מיסוי נדל"ן הוא נושא רחב ומי שמתמצא בתחום הם יועצי המס השונים כמו גם עורכי הדין לענייני מקרקעין. באופן כללי ישנם מיסים שקריטי להכיר.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס המוכר ביותר כיוון שהוא מס אותו צריך לשלם על כל רכישת דירה ששוויה עולה על 1.6 מיליון ₪. גובה מס הרכישה משתנה ולא יהיה נכון לכתוב אותו כאן כיוון שהוא נתון לשינויים בהתאם להחלטות הרגולציה כמו גם נתוני המשקיע עצמו. מס הרכישה הנגבה הוא בהתאם למדרגת המס עליה עונה המשקיע וכך ישנן קפיצות מס כשמחיר המס נע בין 5 ל8 ואפילו 10 אחוז ממחיר הנכס הנרכש.

כאשר מדובר בדירה נוספת, צריך לשלם מס כבר מהשקל הראשון ואין פטור ממס על הרכישה (כמו שיש כאשר מדובר בדירה ראשונה שעולה פחות ממיליון שש מאות אלף שקל). גובה המס במקרה כזה מתחיל ב-8 אחוז ממחיר הנכס ועולה בהתאם לנתונים.

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר הנכס ולא על הרוכש. המס נגזר מהרווחים המתקבלים במכירת דירה. אם לדוגמא רכשתם דירה במיליון שקלים ולאחר שלוש שנים מכרתכם את הנכס במיליון וחצי, תצטרכו לשלם מס על חצי מיליון שקל. מס שבח הוא מס המזכיר את המס הנגבה על רווחי מניירות ערך.

לא בכל מקרה יעלה הצורך לשלם מס שבח. במקרים בהם מדובר בדירה ראשונה ויחידה והמוכר מוכר את הנכס לאחר 18 חודשים שהוא מחזיק בו, הוא לא יצטרך לשלם מס שבח על הרווחים מההשבחה שחלה בנכס.
תשלום מיסים כמו מס שבח מזכים פעמים רבות בהחזר. הרי תשלום המס נגזר מהרווחים שהתקבלו מהנכס. אך ישנן מקרים בהם ההשבחה חלה בעקבות השקעה בנכס כמו שיפוץ יסודי וכדומה. במקרים כאלו בעל הנכס רשאי לקזז את גובה עלויות ההשבחה מרווחי המכירה ובכך גובה התשלום הנדרש קטן. גובה מס שבח נכון להיום הוא 25% מגובה הרווחים שהתקבלו מהמכירה.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על קרקעות ושטחים שקיבלו היתרים ורישיונות לבניה עצמית וכדומה. במקרים בהם הרשויות מאשרות שינויים וזכויות נוספות על הנכס, בעל הנכס צריך לשלם היטל השבחה הרי שוויי הנכס מאמיר בעקבות האישור… מס זה נדרש לתשלום גם כאשר לא נעשה דבר עם ההיתר שהתקבל והוא לא מומש כלל.

השקעה בנדל"ן כחלק מפעילות עסקית

משקיעים גדולים יודעים כי בישראל משתלם להשקיע בנדל"ן כחלק מפעילות עסקית. הרי הוצאות אלו מוכרות לענייני מיסים וכך משתלם יותר להקים חברת נדל"ן ולהשקיע דרכה בנדל"ן. במקרה כזה נוספים מיסיןם שונים לתשלום כמו בכל עסק. המע"מ הוא חלק משמעותי כיוון שהוא עומד (נכון להיום) על 17%.

כאשר מדובר במכירת נכס כחלק מהפעילות העסקית, רשות המיסים עשויה לגבות מע"מ על המכירה. חשוב לזכור כי במקרים כאלו ההמלצה היא לפנות מיידית לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין.

מיסים על השקעה בנדל"ן בחו"ל

במרבית מדינות העולם משקיעי נדל"ן נדרשים לשלם מיסים על השקעותיהם ולכן, אם אתם מעוניינים להשקיע במדינה זרה, חשוב שתבררו את העניין לעומק. לא כדאי להשקיע ורק אז לגלות את דרישות המס הקיימות מבחינת מדינת ישראל והמדינה בה התבצעה ההשקעה. מה גם שפעמים רבות עו"ד מומחה ידע להפחית את גובה המס הנדרש לתשלום.

לסיכום

המיסים המוכרים על עסקאות הנדל"ן השונות הם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. כפי שסיכמנו כאן ניתן לראות כי קיימים מיסים על עסקאות נדל"ן בישראל ובמרבית מדינות העולם. חשוב להכיר את דרישות המס עוד לפני הרכישה כדי למנוע עוגמת נפש. כבר בבחינת כדאיות העסקה חשוב להתייחס גם לנושא המיסוי. פעמים רבות נכסים נראים כמציאה אמיתית אך בהתחשב בעובדה שעל רכישה ומכירה שלהם יגבו מיסים, הרווחים מתקטנים וכדאיות העסקה פוחתת. כדי להגדיל את רווחיות העסקה, כבר בשלב מקדים התייעצו עם איש מקצוע מומחה בתחום.

נכסים שאינם מיועדים למגורים. כאשר מדברים על נדל"ן מסחרי מתכוונים למעשה למשרדים, מפעלים, שטחי מסחר, קניונים, מתחמים, חנויות רחוב ועוד.

מיקום

כאשר מחפשים השקעה בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מיקומו של הנכס מאחר ומדובר באחד הפרמטרים החשובים בהשקעה זו.

קרנות ריט

קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן.

השבחה

השבחה היא תהליך של יצירת רווח מנכסים. הפקת הרווח נעשית באחת משתי דרכים, ולעיתים בשילוב של שתיהן: הדרך הראשונה היא רכישת נכס במחיר מסוים, השבחתו ומכירתו לאחר מכן ברווח. הדרך השנייה היא השבחת נכס קיים שמייצר הכנסה על מנת להגדיל את ההכנסה המתקבלת ממנו.

עלויות תחזוקה ואחזקה

מעבר לתשואה גבוהה יש לקחת בחשבון גם את עלות האחזקה והתחזוקה בנכסים מסחריים.

ארנונה עסקית

גובה הארנונה עבור נכס המשמש לעסק אינו זהה לגובה הארנונה עבור נכס המשמש למגורים, ארנונה עבור בתי עסק גבוהה הרבה יותר. לכן, לפני שבאים לפתוח עסק יש לברר עם הרשות המקומית מהו גובה הארנונה עבור עסק באזורכם.

פרצלציה

​פרצל​​ציה היא​ חלוקה של השטח לחלקות ובמקרה של נכס מסחרי למשרדים חנויות וכו'. מטרת הפרצלציה היא לתרגם את החלוקה לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה וה​מרכז למיפוי ישראל (מפ"י​).

הסכם שיתוף

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם הקובע את הכללים לניהול המשותף של הנכס. לרוב כאשר רוכשים נכס מסחרי בטאבו קיים הסכם שיתוף בין הרוכשים. 

הכנסה פסיבית

הכנסה מהשכרת נכס מסחרי מוגדרת בפקודת מס הכנסה כהכנסה פסיבית (לא מעבודה ולא מיגיע אישית).

מס הכנסה

לפקודת מס הכנסה קובע כי אדם בעל הכנסה מהשכרת נכס עסקי/מסחרי בארץ ו/או בחו"ל חייב לדווח על הכנסה זו לרשות המיסים בהגשת דו"ח שנתי כאמור בסעיף 130 לפקודה.

פתיחת תיק

על מנת לרכוש נדל"ן מסחרי עלינו לפתוח תיק ברשויות המס עם כל המשתמע מכך, רו"ח, דוחות, מע"מ וכו'.

מס שבח

מס השבח עבור נכס מסחרי עומד נכון להיום על כ-25%. מס השבח הוא מס שיש לשלם אך ורק במקרה של מכירת הנכס.

מס רכישה

מס הרכישה עבור נכס שאינו דירת מגורים עומד על כ-6% ויש לשלם אותו בעת רכישת הנכס

מס שולי

הוא המונח לתיאור מדרגת מס הכנסה הגבוהה ביותר מתוך משכורתו של עובד. בפועל מחושב אחוז מס בהתאם למדרגות המס הנהוגות באותה שנה. מקור המונח הוא מלשון השוליים של המס כלומר סכום המס הכולל המחושב על כל המשכורת כולל השוליים.

המס השולי על הכנסה מתשלומי שכירות של נכס מסחרי מתחיל ב-30% במדרגה הראשונה ובמקרים רבים גם מגיע ל-48%.**

השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות רווחית ולשמש גידור כנגד התנודתיות של שוק המניות. משקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות בנייה והשבחת נכסים כאשר הם מבצעים עסקאות "אקזיט" (מכירה), אבל רוב התשואות מגיעות מדמי שכירות של דיירים.

השקעה ישירה ועקיפה בנדל"ן מסחרי

האנשים המתאימים ביותר להשקעה ישירה בנדל"ן מסחרי הם כאלה שיש להם ידע רב על הענף או שיכולים להעסיק חברות נדל"ן. נכסים מסחריים הם השקעות נדל"ן בסיכון גבוה. משקיע בנדל"ן מסחרי רצוי להיות אדם בעל הון, שכן השקעה דורשת תקציב גבוה, ערבויות וסבלנות.

לחילופין, משקיעים יכולים להשקיע בנדל"ן המסחרי בעקיפין באמצעות בעלות על ניירות ערך שונים בשוק כגון: קרנות השקעה בנדל"ן (קרנות, קרנות סל המשקיעות במניות הקשורות לנכסים מסחריים) או על ידי השקעה בחברות המשרתות את שוק הנדל"ן המסחרי, כגון בנקים ומתווכים.

מהם יתרונות של נדל"ן מסחרי?

• תשואה גבוהה – באזורים שבהם כמות הבנייה החדשה מוגבלת על ידי מקרקעין או חוק, לנדל"ן מסחרי יכול להיות תשואות מרשימות. תשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בממוצע בשנה, לעומת השכרת דירה המסתכמת בתשואה של כ-3%-4% לשנה.
• חוזי שכירות ארוכים – הנדל"ן המסחרי נהנה גם יחסית עם השוכרים מאשר נדל"ן למגורים. אורך שכירות ארוך מעניק לבעל הנדל"ן המסחרי יציבות תזרימית ניכרת כל עוד שוכרים לטווח ארוך "תופסים" את הנכס.
• מקור הכנסה יציב – נדל"ן מסחרי מציע פוטנציאל עשיר להגדלת הון עצמי, זהו סוג נכס מובהק שיכול לספק אפשרות יעילה לתיק השקעות מאוזן.

 רכישת נדלן מסחרי בישראל 

בישראל נדל"ן מסחרי נחשב כהוצאה מוכרת במידה ומדובר בפעילות עסקית. כל הוצאה הקשורה להשכרת נכס מסחרי ניתנת לניכוי מס.

בסוגיית נדל"ן מסחרי יש לעשות הבחנה בין הכנסה מעסק להכנסה הונית,  בסוגיית הכנסה מעסק הכוונה לדמי שכירות המתקבלים שימוסו במע"מ וכנגד מהכנסה זו ניתן לנכות הוצאות מוכרות.

מכירת נכס מסחרי לרוב היא הכנסה הונית ויותרו לנכות ממנה הוצאות שאינן ניתנות לניכוי בפקודת מס הכנסה כגון – מס רכישה, שמאות, הוצאות השבחה, הוצאות מכירה וכו'.

יש צורך לעשות הבחנה בין רכישה של נדל"ן מסחרי קיים, לבין נדל"ן מסחרי בהליך בנייה מקבלן (על הנייר)  חוזים לרכישה של נדל"ן מסחרי מקבלן הינם חוזים מורכבים מאוד המתייחסים לסיום הבנייה. אם הנכס מיועד להשכרה, בדרך כלל הוצאות שיפוץ (גימור הנכס), יחולו על השוכר ובהסכם השכירות תהיה לכך התייחסות.     

מיסוי של נדל"ן מסחרי בישראל

מס רכישה – מס הרכישה עומד נכון להיום על שיעור של 6% מגובה העסקה.
מס שבח – במכירה לא קיימים פטורים שניתן לנצל ולכן שיעור מס השבח בהתאם למדרגות המס (תלוי במועד מכירת הנכס המסחרי) והניכויים המותרים בתוספת רכיב הפחת.

ערבויות קבלן בנדל"ן מסחרי

יש לציין כי בסוגיית ערבויות אין חובה חוקית במדינת ישראל על הקבלן לספק ערבויות כמו בחוק המכר, זאת מכיוון שאין מדובר בדירת מגורים, מומלץ לבדוק היטב את מצבו הפיננסי של הקבלן ולהבטיח החזקה של כספי הרכישה בחשבון נאמנות לצד הערת אזהרה.

ככל ומדובר בשטח מסחרי בו קיימת חברת ניהול נדרש בעל הנכס המסחרי, לשלם דמי ניהול ולחתום על הסכם מול חברת ניהול, הסכם שיש לו משמעות רבה על ניהול חיי העסק והמושכר ולכן יש לבחון אותו לעומק.

יש לקחת בחשבון גם הוצאות לתשלום לחברת הניהול לרבות ביטוחים שתידרשו לעשות על ידי חברת הניהול כגון ביטוח עבודות לשיפוץ המבנה ועוד ביטוחים נוספים לפי דרישת הקבלן או חברת הניהול.